Wrocław na nowo. Czy transformacja zawsze jest bezpieczna?

W całej Polsce, a Wrocław nie jest tutaj wyjątkiem, dawne fabryki, browary, a nawet nieczynne szpitale przeżywają drugą młodość, zmieniając się w nowoczesne osiedla mieszkaniowe, lub jak w przypadku dawnej szkoły podstawowej w Żmigrodzie z przeznaczeniem na urząd miasta, zmieniają swoje funkcje publiczne. Pojawia się jednak pytanie, czy takie metamorfozy są zawsze bezpieczne dla osób, które miałyby tam przebywać lub mieszkać?

– Wszędzie tam, gdzie działa człowiek, mamy do czynienia z pewnego rodzaju zanieczyszczeniem i to dotyczy zarówno powietrza, jak i powierzchni gruntów, wody — mówi Kamil Pakosz, prezes zarządu, GC Deweloper sp. z o.o.

– Generalnie bardzo dobrym kierunkiem jest przywrócenie funkcji różnym przestrzeniom, które kiedyś miały funkcję np. przemysłową, albo były szpitalem, albo były jakimś zakładem produkcyjnym. Natomiast dzisiaj już nie pełnią tej funkcji. Jest to tzw. brownfield, czyli to ze względu na kolor na planach zagospodarowania przestrzennego. Ten brązowy, często przeznaczony w kierunku jakiegoś wykorzystania przemysłowego, lub już zagospodarowany, on jest inny niż zielony, czyli greenfield – wyjaśnia dr Maciej Zathey, dyrektor Instytutu Rozwoju Terytorialnego.

– Miasta się zmieniają, te rzeczy przemysłowe wychodzą poza miasta do węzłów komunikacyjnych i to jest naturalna kolej rzeczy, że one będą przekształcane w inną tkankę miejską – podkreśla Marcin Misztal, prezes zarządu I2 Development sp. z o.o.

Coraz częściej i chętniej deweloperzy sięgają po historyczne obiekty, dostrzegając w nich potencjał do stworzenia nowych miejsc do życia. Przykładem jest przekształcenie dawnego szpitala we Wrocławiu w nowoczesne osiedle z apartamentami i lokalami usługowymi.

– Tutaj nie było nic innego niż w każdym pojedynczym małym budynku, w każdej kamienicy, która jest w centrum miasta. Czyli mamy ochronę konserwatorską całego terenu. Fakt, że tutaj był szpital, nie komplikuje tego w żaden sposób. Procedury są takie same jak przy każdej starej kamienicy. Na początku te obiekty są dezynfekowane, są już usuwane stare tkanki i jest tworzona nowa tkanka w środku. Istniało w tych miejscach, częściowo uzupełnialiśmy to o nową tkankę. Mamy tutaj kilkanaście budynków, wyłącznie dwa są nowe, reszta jest rewitalizowana – informuje prezes zarządu I2 Development sp. z o.o.

Zapytaliśmy właściciela lokalu, który na osiedlu Bulwar Staromiejski prowadzi restaurację, czy nie przeszkadza mu fakt, że w miejscu, w którym ludzie spożywają posiłki, wcześniej był szpital.

– Ja myślę, że nie ma się czego bać. Lokal jest jak lokal po prostu i tyle. Z drugiej strony to być reklama — ludzie będą przychodzić, patrzeć co tu jest zrobione i tyle. Może to być akurat dla w dobrą stronę (na korzyść). Mam kolegę, który tu urodził się i fajnie było mu tu przyjść i zobaczyć jak to wygląda po prostu – mówi Kostiantyn Kazachuk, właściciel restauracji na Osiedlu Bulwar Staromiejski we Wrocławiu.

Poza adaptacją dawnych szpitali we Wrocławiu metamorfozę przeszły również tereny po dawnych browarach wrocławskich. Na miejscu, gdzie wcześniej warzono piwo, dziś tętni życiem nowoczesne osiedle mieszkaniowe.

– To wytężona praca zarówno zespołu Archicom, jak i projektanta nad tym, żeby to, co odkrywaliśmy na budowie, w tej historycznej substancji, mogło zyskać drugie życie, czy to w częściach wspólnych wewnątrz budynków, czy jak za mną widzimy plac z chmielnikiem, gdzie część słupów została wyciągnięta z budynku historycznego, czy inne w detalach jak ławki, jak jakieś słupki, czy w częściach wspólnych elementy wystroju wnętrza. Więc mamy tutaj mixed-use, czyli trochę w idei piętnastominutowego miasta i trochę usług i dużą część lokali mieszkalnych, tak żeby zarówno w ciągu dnia, jak i wieczorem to miejsce mogło tętnić życiem z poszanowaniem prywatności tych mieszkańców – informuje Krzysztof Franek, senior project manager w Archicom.

Podczas gdy we Wrocławiu dawne szpitale i browary stają się osiedlami, w Żmigrodzie oddalonym zaledwie 50 kilometrów od stolicy Dolnego Śląska, burmistrz Robert Lewandowski postanowił tchnąć nowe życie w budynek po byłej szkole podstawowej, przekształcając go w nowoczesny urząd miasta.

– Dobudowując do tego tutaj budynku, który Państwo widzicie, jeszcze dwa segmenty, czyli powstanie nowy urząd o powierzchni 2200 metrów kwadratowych – mówi Robert Lewandowski, burmistrz gminy Żmigród.

Wykorzystanie budynku po dawnej szkole w Żmigrodzie, gdzie nie ma potrzeby przeprowadzania kosztownych remediacji, by bezpiecznie tam przebywać, to jedno. Zupełnie inne emocje i coraz większe obawy wzbudza jednak teren przeznaczony na budowę osiedla mieszkaniowego we Wrocławiu – Lotnicza 100, które ma powstać na dawnych terenach przemysłowych. Z dokumentów, które do nas dotarły, wynika, że grunt, na którym ma powstać nowe osiedle, może być skażony chemicznie.

– Mnie bardzo cieszy, że ono wzbudza zainteresowanie. Sami również jesteśmy za tym, żeby głośno mówić o projektach, które powstają we Wrocławiu. Jesteśmy przy tym bardzo transparentni, zawsze przekazujemy rzetelnie informacje, które dotyczą naszego osiedla. Bardzo dużo głosów zbieramy od społeczności lokalnej w ramach konsultacji o tym, jak sobie wyobrażają sąsiedztwo, kiedy powstanie obok nich osiedle, więc jeżeli tak jest, że wzbudza to zainteresowanie, to jest to dla nas bardzo pozytywny sygnał – podkreśla Kamil Pakosz, prezes zarządu, GC Deweloper sp. z o.o.

Koszt remediacji gruntu na takich obszarach jest znaczący. Zapytaliśmy dewelopera, czy możliwe jest, że ten koszt poniesiony przez inwestora odczują w cenie mieszkań nabywcy?

– Dzisiaj cena mieszkania składa się z wielu czynników. Koszt gruntu, ale przede wszystkim te wszystkie zobowiązania względem przepisów prawa właśnie nakładające na inwestorów obowiązki przeprowadzenia tego skrupulatnego procesu przygotowawczego, a później na przykład prac konserwatorskich, archeologicznych, prac związanych z remediacją, to są dzisiaj wszystko części składowe ceny, którą nabywcy płacą w cenie mieszkania. Niestety to jest właśnie problem dzisiejszej urbanistyki, że łatwo i tanio to buduje się w polu, natomiast koszt środowiskowy i społeczny tego myślenia jest ogromny – mówi prezes zarządu, GC Deweloper sp. z o.o.

Przykłady Wrocławia i Żmigrodu pokazują, że adaptacja historycznych budynków może dać nowe życie i funkcje miejskie, jednak kluczowe jest odpowiedzialne podejście do kwestii bezpieczeństwa, zwłaszcza w przypadku gruntów skażonych. Mieszkańcy i nabywcy mieszkań powinni mieć pełną świadomość historii miejsca i wszelkich działań, które zostały podjęte w celu zapewnienia ich bezpieczeństwa. Czy świadomość ta będzie rosła wraz z kolejnymi inwestycjami?

Do tematu wrócimy niebawem.