Bez twojej wiedzy i zgody... i tak to zrobią

Urzędnicy planują przebieg inwestycji, drogowcy wylewają asfalt, a mieszkańcy coraz częściej muszą weryfikować swoje plany. Wszystko dlatego, że samorządy coraz śmielej sięgają po prywatne grunty. Gdzie w tym wszystkim jest granica pomiędzy prawem własności a interesem publicznym? Czy właściciele działek są bezsilni wobec działań urzędników?

Bolesnym przykładem tego, jak w imię wyższego dobra można naruszyć spokój i własność obywateli, jest historia wrocławskiej rodziny Krzywdów. Aby Wrocław mógł przygotować się do organizacji Euro 2012 i wybudować stadion, konieczna była przebudowa układu komunikacyjnego. Na drodze stanął dom i szklarnia rodziny Krzywdów przy ulicy Pilczyckiej. Początkowy opór mieszkańców i brak porozumienia z urzędnikami w sprawie odszkodowania przerodziły się w jedną z najgłośniejszych spraw sądowych we Wrocławiu. Ostatecznie po długiej batalii rodzina otrzymała ponad 6 milionów złotych odszkodowania, a ich dom zniknął. W jego miejscu powstała dwupasmowa ulica i przystanek autobusowy. Ta historia pokazuje, że realizacja inwestycji celu publicznego często wiąże się z ingerencją w prywatną własność. Jak to możliwe, że samorząd może wkraczać na prywatny teren i zmieniać jego przeznaczenie?

— Jeżeli samorząd powiatowy, samorząd województwa, samorząd gminny planuje zrealizować inwestycje celu publicznego, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje realizacji tam inwestycji np. drogowej, to może postępować zgodnie ze specustawą, np. dążąc do zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, tzw. ZRIT popularny — wyjaśnia dr Maciej Zathey, dyrektor Instytutu Rozwoju Terytorialnego.

"Dzisiaj tak naprawdę specustawa drogowa jest wykorzystywana bardzo często. Już dzisiaj gminy raczej unikają budowania inwestycji liniowych drogowych w oparciu o plan miejscowy. Dlaczego? Dlatego, że często trzeba kawałek działki prywatnej zająć. To nie chodzi o to, że przechodzimy całkowicie nową inwestycją przez środek działki. To chodzi o to, że nieraz trzeba będzie poszerzyć np. o metr pod pas ścieżki rowerowej bądź chodnika i wówczas taka procedura umożliwia rzeczywiście to wykonanie. W innym przypadku byłoby to po prostu niemożliwe" — mówi Piotr Kopeć, wójt gminy Kobierzyce.

W przypadku inwestycji celu publicznego ustawa przewiduje tryb wywłaszczeniowy, za co właścicielowi przysługuje odszkodowanie.

— Jeżeli chodzi o odszkodowania, w takim przypadku odszkodowania należą się każdemu wywłaszczonemu właścicielowi nieruchomości. Tymi odszkodowaniami zajmuje się rzeczoznawca powoływany przez starostę powiatu wrocławskiego, czyli gmina nie ma na to wpływu, wobec tego jest to rodzaj sprawiedliwej wyceny z punktu widzenia tego, któremu teren się zabiera pod inwestycje celu publicznego — podkreśla wójt gminy Kobierzyce.

— Jest rzeczoznawca majątkowy, który określa wartość tych nieruchomości, wycenę i taka kwota zostaje wypłacona temu właścicielowi. Jeżeli nie zgadza się z tym ekwiwalentem finansowym, to w tym momencie ma prawo pójść do sądu — mówi Jerzy Łużniak, prezydent Jeleniej Góry.

— Każdy właściciel, który jest objęty taką procedurą ZRIT, jest stroną postępowania administracyjnego. Wobec tego starosta zawiadamia o czynnościach podejmowanych zgodnie z ustawodawstwem polskim. Wtedy właściciel tej nieruchomości otrzymuje pismo, z którego wynika, że gmina wykonuje inwestycje np.budowy drogi. I że będzie potrzebowała część działki o numerze tego i tego właściciela zająć pod tą inwestycję — dodaje Piotr Kopeć, wójt gminy Kobierzyce.

— Tak, to po prostu informuje o tym, że będzie prowadzona taka inwestycja drogowa, liniowa i w tym momencie też informuje o wysokości odszkodowania, jakie będzie z tytułu zajęcia tych terenów. Bo one zostaną po prostu wykupione przez danego inwestora, czyli prawdopodobnie, jeżeli to jest samorząd, to przez samorząd — podkreśla prezydent Jeleniej Góry.

— Jeżeli rzeczoznawca wskaże to odszkodowanie, wartość, którą trzeba wypłacić właścicielowi działki, a właściciel działki się nie zgadza i uważa, że wartość ta powinna być wyższa, wówczas oczywiście sprawa trafia do sądu. W sytuacji, kiedy natomiast oficjalnie rozpoczyna się realizacja inwestycji i jest ona zagwarantowana decyzją administracyjną, no to wówczas istnieje podstawa do zaskarżenia, istnieje podstawa do wystąpienia o odszkodowanie — wyjaśnia dyrektor Instytutu Rozwoju Terytorialnego.

Inaczej sprawy się mają, gdy inwestycja nie jest inwestycją celu publicznego, wówczas właściciel działki nie musi zgodzić się na przeprowadzenie tej inwestycji.

— Właściciel, który się nie zgadza z taką inwestycją, oczywiście ma procedurę odwołania. Procedurze ZRIT jest tak, że gmina, otrzymując to pozwolenie na budowę, tak naprawdę ma prawo już do inwestowania, a właściciel tej działki może dochodzić przez następne miesiące czy nawet lata odszkodowania, godziwego odszkodowania za wydzielony i wywłaszczony kawałek swojej nieruchomości — informuje Piotr Kopeć, wójt gminy Kobierzyce.

Temat budowy wschodniej obwodnicy Wrocławia powraca od lat, budząc nadzieje na usprawnienie komunikacji, ale też obawy wśród mieszkańców i działkowców, ponieważ część trasy przetnie rodzinne ogródki działkowe Bielany.

— Od zeszłego roku rozpoczęły się prace wydzierżawiania tej ziemi od działkowców. Odbywały się wizyty z rzeczoznawcami, którzy każdą działkę indywidualnie musieli wycenić. Także z każdym było osobne spotkanie, tuż jakby poza zarządem, my w tym nie braliśmy udziału — wyjaśnia Damian Bednarz, prezes zarządu Rodzinne Ogródki Działkowe "Bielany".

Pan Tadeusz dzierżawi tu działkę od 36 lat. Tuż obok znajdują się ogródki jego dzieci. Przez ich działki przebiegać będzie trasa wschodniej obwodnicy Wrocławia. Zapytaliśmy, jak wygląda ten proces z perspektywy wieloletniego dzierżawcy, dla którego to miejsce jest jak drugi dom.

— Widzi Pani, jak to wygląda. Pozostałe działki są prawie, nie prawie tylko porzucone, a u mnie jeszcze to wszystko kwitnie. Nie ma takiej możliwości, żeby to, co tu było włożone, bo to, co jak Pani tutaj sięgnie okiem, to tu już nie ma 60-70% rzeczy, które były na działce. One zostały przez nas rozebrane, zlikwidowane, drzewa zostały wycięte. To już w ogóle tak to było, nieładnie zrobione, ale to już mniejsza oto — mówi Tadeusz Kulwicki, Rodzinne Ogródki Działkowe "Bielany", właściciel likwidowanej działki.

— Najtrudniej jest tym działkowcom, którzy są tak gdzieś w połowie, gdzie dostają tak naprawdę wypłatę za tą część, która jest w obszarze obwodnicy. Inwestor nie wchodzi w obszar tego, co jest po stronie ogrodu, bo jest to uważane, że ta część jest nadal użytkowa i nie będą się z tego rozliczać. To zostaje na naszym ogrodzie i działkowiec zostaje np. ze 150 metrami— dodaje prezes zarządu Rodzinne Ogródki Działkowe "Bielany”.

— Dziwnie jakoś to tak powycinane klinami inwestor, to tak wygląda jakby inwestor czy planista w ogóle nie zrobił rozeznania planu w porównaniu go z zagospodarowaniem działek. I tak jak mu się na papierze narysowało, tak to powycinali i się człowiek umarł coraz z tym jednym arem — zauważa Tadeusz Kulwicki, Rodzinne Ogródki Działkowe "Bielany", właściciel likwidowanej działki.

— To, co bym chciał podkreślić, najtrudniejsze dla nas jako ogrodu jest to, że inwestycja nie przewidziała żadnego fizycznego połączenia między dwoma częściami ogrodu. Patrząc po tych projektach, które widziałem, ta komunikacja między dwoma stronami będzie bardzo trudna, żeby się przedostać tutaj — informuje Damian Bednarz, prezes zarządu Rodzinne Ogródki Działkowe "Bielany”.

Jak pokazują przykłady, proces wywłaszczenia może być dla mieszkańców długi i stresujący. Jakie rady mają eksperci dla tych, którzy obawiają się podobnej sytuacji?

— Kluczowa kwestia. Nauczmy się czytać plany zagospodarowania przestrzennego i przede wszystkim nauczmy się patrzeć na mapę. Trzeba patrzeć do planu ogólnego, a do czerwca 2026 do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To jest pierwszy krok. Następnie patrzymy do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Patrzymy czy gmina na tym terytorium, które nas interesuje, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, to jakiego rodzaju funkcje są przeznaczone tym planem na działkach sąsiadujących z naszą, którą chcemy kupić, albo którą jesteśmy zainteresowani w jakiś sposób. Myślę, że jest konieczna wizyta także w gminie, bo jeżeli interesujemy się zakupem jakiejś działki, to trzeba odbyć podróż do gminy i dowiedzieć się, jakie plany inwestycyjne, które niewykazane są na przykład w planie miejscowym, ale są zaplanowane już lub domniemane w kontekście realizacji inwestycji celu publicznego w trybie specustaw. Dopiero wtedy podejmujemy decyzję o zakupie działki, nigdy wcześniej — tłumaczy dr Maciej Zathey, dyrektor Instytutu Rozwoju Terytorialnego.

Świadomość planów zagospodarowania przestrzennego i aktywna postawa w kontaktach z urzędami to klucz do ochrony swojej własności w obliczu planowanych inwestycji. Jednak jak pokazuje gorzka lekcja rodziny Krzywdów i doświadczenie Pana Tadeusza, nawet w przypadku wywłaszczenia walka o godne odszkodowanie i poszanowanie praw może być długa i wyczerpująca. Pozostaje pytanie, czy w starciu interesu publicznego z prawem własności zawsze znajdzie się sprawiedliwe rozwiązanie, które nie pozostawi po sobie niesmaku?

— Proszę Pani, to co ja czułem, że człowiek jest tylko robaczkiem malutkim, że jeżeli potrzeba komuś inwestorowi coś wykonać, to idzie po trupach i tak dalej, a nasz zostawia się gdzieś tam na końcu — mówi Tadeusz Kulwicki, Rodzinne Ogródki Działkowe "Bielany", właściciel likwidowanej działki.

Jest jeszcze gorzej, gdy samorząd zaczyna coś planować na prywatnych działkach, myśląc o dalekiej przyszłości, a taki nieformalny plan wypływa do przestrzeni publicznej. Jako właściciele działki jesteśmy w takiej sytuacji całkowicie bezradni.